logo shapca chess

Публікації

Доповідь щодо проблем та перспектив запровадження ринку землі в Україні на US-UA Business Networking Forum Series Special Event, присвяченому знаходженню нових шляхів швидкого відновлення економіки України

 

Відповідно до частини першої статті 14 Конституції України, а також частини першої статті 1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Але протягом багатьох років саме сфера земельних відносин в Україні асоціюється з неврегульованістю, безладом та корупцією. А навколо неї багато політичних спекуляцій. Формально ситуацію пояснюють мораторієм на продаж землі і відсутністю закону про обіг земель. Але політизація цього питання призвела до того, що більша частина населення проти вільного продажу, тому що боїться бути пограбованим. А влада, відповідно, намагаючись виконати зобов’язання перед МВФ намагається якось вирішити питання вільного обігу земель в такий спосіб, щоб не брати політичну й відповідно електоральну  відповідальність за цей крок.

Наразі маємо таку статистику:

Загальна площа земель в Україні становить 60,4 млн гектарів. З них 70% – 42,4 млн га – землі сільськогосподарського призначення, з яких щорічно обробляється понад 32 млн гектарів. Для порівняння, у Польщі під сільгоспвиробництво задіяні вдвічі менші площі – 14 млн га, в Німеччині – 12 млн га, у Румунії – 9 млн гектарів. Кількість чорноземів в Україні є найбільшою в світі і складає 28 млн гектарів.

В Україні розпайовано 27,5 млн. га сільськогосподарських угідь. За результатами паювання 6,9 млн. громадян України набули право на земельну частку (пай), з яких 6,8 млн. стали їх власниками. Крім того, громадяни одержали у власність і користування земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби загальною площею понад 16 млн. га, на яких виробляється близько 45% валової продукції сільського господарства країни.

Станом на 1 січня 2016 року у приватній власності перебуває 31 млн. га сільськогосподарських угідь, або 74,8% їх площі. Частка державної власності становить 10,4 млн. га (25,1%), комунальної - 25,5 тис. га (0,1%), колективної - 17,4 тис. га (0,04%). Створено і функціонує близько 45 тис. аграрних формувань ринкового типу, з яких 71% - фермерські господарства, 17% - господарські товариства, 8% - приватні підприємства, 1% - виробничі кооперативи,  
3% - підприємства інших форм господарювання.

Площа земель, переданих в оренду за договорами на початок 2016 року, складає 15,8 млн. га, що становить понад 57% розпайованих сільськогосподарських угідь. Загальна сума виплат за оренду земельних паїв згідно з укладеними договорами станом на 01.01.2016 р. фактично становила 12,9 млрд. грн., або 862 грн. за 1 гектар, але це стосується переважно саме оренди паїв.. Показники плати за оренду зеиель державної власності суттєво нижчі.


Важливим кроком з подолання корупції могли б стати електронні торги з продажу прав оренди державних земель. Але поки що чиновники лише вправно імітують рух у цьому напрямку. Хоча за досвідом того невеликого обсягу земельних торгів річна орендна плата зросла у середньому по Україні на 72%.

Головними лобістами збереження мораторію є:

  • частина агрохолдингів, котрі зараз мають можливість орендувати землю без суттєвої конкуренції  з боку шнших, особливо іноземних агровиробників, за мінімальні кошти, і не змушені залучати додаткові кошти для купівлі землі; 
  • чиновники, котрі розпоряджаються наданням права користування державною та комунальною землею; 
  • численні власники земельних паїв, котрі побоюються вільного ринку землі з різних причин. 

Теоритично запровадження повного ринку сільскогосподарських земель в Україні може привести до притоку грошей в агросектор та його стрімкого  розвитку. Але лише за умови детальної регламентації цього ринку  та повної прозорості функціонування.

До речі впровадження повноцінного ринку сільскогосподарських земель може стати й поштовхом до розвитку україно-американського співробітництва й зсуттєвого збільшення американських інвестицій в український аграрний сектор.

На разі ж:

відсутня достовірна та актуальна інформація про інвентаризацію земель сільськогосподарського призначення за формами власності та суб'єктами господарювання;не врегульована на законодавчому рівні процедура використання нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв), земель колективної власності, консолідації земель, обміну земельними ділянками;

не завершено перенесення інформації з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру про земельні ділянки, право власності на які громадяни отримали в установленому законодавством порядку до 2013 року;

значно скорочені обсяги еколого-агрохімічних ґрунтових обстежень, зменшено державне фінансування на виконання заходів щодо забезпечення раціонального використання та охорони земель;

на законодавчому рівні не визначено процедури економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель, збереження, відтворення і підвищення родючості ґрунтів.

За цих обставин запровадження ринку земель може призвести не до позитивних, а до негативних наслідків.

І питання втрат населення через заниження вартості землі стане не самим негативним. Є ризик погіршення якості  земель через їх неправильну експлуатацію.

Тобто для ефективного запровадження ринку земель в Україні необхідно:

1. Створення повноцінного вікритого електронного земельного кадастру з відомостями про земельні ділянки, їх власників, накладення меж суміжних територій,  межові спори,  тощо.

2. Створення системи вимог щодо користування сільскогосподарськими землями, вкдючаючи екологічні вимоги та вимоги до сівообігу .

3. Встановлення жорстких антимонопольних обмежень та запровадження інших механізмів  унеможливлення тінізації ринкового обігу земель.

4. Створення інфраструктури ринку земель сільськогосподарського призначення (земельні аукціони, земельний банк, оцінювачі, страхові компанії, землевпорядні організації, органи реєстрації прав, тощо)

5. Запровадження автоматизованої електронної системи обліку платників земельного податку і плати за оренду земель та фінансових трансакцій при купівлі-продажу прав власності чи прав оренди нам землю.

Перший, другий, п’ятий й частково четвертий пункт прямо пов’язані з питанням створення в Україні єдиної повної систему є-урядування на основі єдиної архітектури на всіх рівнях. Бо створення окремих реєстрів призводять до надмірної втрати коштів на їх створення та функціонування, а також до неможливості їх ефективного використання. Останній приклад фактичного блокування Міністерством юстиції та деякими іншими урядовими інституціями ефективного впровадження системи є-декларування є яскравим прикладом.

Поки ці та інші питання не вирішені, намагання впровадити вільний ринок сільскогосподарських земель чи навіть імітаційний ринок прав оренди на такі землі, а ще й з популістькими обмеженнями щодо прав іноземців, справді може призвести до скуповування сільскокгосподарських земель українськими олігархами (а деякі з них напівросійські) за безцінь й остаточного пограбування ними власних громадян. А враховуючи менталітет деяких з них, який вкладається у відомий вислів “після мене хоч потоп” - то й до втрати якості українських сільскогосподарських земель, які поки що вважаються одними з найкращих в світі.